25 septiembre 2021

¿Qué debo hacer cuando termino de pagar mi crédito hipotecario?

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  • Por Raúl Saldivia, Abogado Magíster en Derecho Registral e Inmobiliario y Director Ejecutivo de RSA Gestión Inmobiliaria.

 

En ocasiones parece lejano el momento en que llegue la hora de pagar el último dividendo de un crédito hipotecario, considerando que muchas veces éstos se toman por 20, 25 o hasta 30 años, sin embargo, esto ocurre en algún minuto y hay que tener en consideración varias cosas.

 

Al momento de pagar el último dividendo, se extingue la obligación crediticia adquirida con la institución financiera y, por ende, con ello también las garantías otorgadas como por ejemplo la hipoteca. Eso sí, esto no es inmediato ni automático, ya que el acreedor (banco u otra institución financiera) deberá liberar la garantía, alzando la hipoteca y prohibición que regían en su favor pues ya no hay ningún crédito que esté amparado en dicha garantía.

 

Antes de la entrada en vigencia de la ley 20.855 las personas terminaban de pagar sus créditos hipotecarios y la mayoría de ellos, por desconocimiento o dejación, no hacían nada y la hipoteca podía estar años o incluso décadas vigentes en favor de la institución financiera y, en varios casos, cobrando seguros por propiedades que no garantizaban ningún producto.

 

Con la promulgación de la normativa anteriormente mencionada, que modifica la ley 19.496 sobre protección a los derechos de los consumidores, se solucionó lo anterior y llegado el momento de pagar el último dividendo, los acreedores están obligados a alzar las hipotecas, eso sí, con algunas diferencias tratándose de una garantía de carácter específico (es decir que sólo se encuentra garantizando un crédito hipotecario) o si es una garantía de carácter general (cuando se encuentra garantizando otras deudas aparte del hipotecario).

 

Si la hipoteca es de carácter específico (que sólo garantizaba el crédito hipotecario), basta con que se haya pagado el último dividendo para que el proveedor, esto es el banco o institución financiera, se encuentre en la obligación de efectuar la cancelación y alzamiento de la hipoteca y prohibición que tenían en su favor. Para ello, dicha institución deberá otorgar una escritura pública de cancelación y alzamiento, y proceder con su inscripción en el Conservador de Bienes respectiva, todo lo anterior, sin costo alguno para el cliente, es decir, el gasto notarial y del Conservador los asume la institución financiera acreedora.

 

Por otro lado, si la hipoteca es de carácter general (que garantiza también otras deudas o incluso deudas que se puedan adquirir a futuro), una vez pagadas las deudas, el banco o institución financiera deberá informar por escrito al deudor de tal circunstancia dentro de un plazo máximo de 20 días corridos mediante cualquier medio físico o tecnológico idóneo. Recibida dicha comunicación, el deudor podrá requerir a la institución financiera el otorgamiento de la escritura de cancelación y alzamiento de hipotecas y su inscripción en el Conservador de Bienes Raíces respectivo, también, sin costo alguno para el cliente. Para ésta última gestión, la institución financiera tendrá un plazo máximo de cuarenta y cinco días contados desde que el cliente haya solicitado el alzamiento respectivo.

 

Es por ello que siempre se recomienda estar consultando el estado de la deuda si es que ya se acerca el momento en que se terminará de pagar el crédito hipotecario y, cuando ello ocurra, preocuparse de que el banco o institución financiera gestione lo más rápido posible la cancelación de los gravámenes que afectan a su propiedad, para que de ésta forma pueda disponer de ella de manera libre.

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